こんにちは、トシゾーです。
今回から、当サイトにて「ワンポイントWebテキスト」をアップしていきます。
私は、もともと不動産とは全く関係のない仕事をしていたため、宅建試験の勉強をしていた頃は、専門用語が分からず、とても苦労した記憶があります。
その頃のことを思い出し、
できるだけ噛み砕いて、分かりやすいテキスト
を目指して、これから執筆していきたいと思っています。
まずは、「宅地建物取引業（宅建業）」の用語の定義から。
よかったら参考にしてください。
なお、宅建業法の試験対策や勉強法などについては、下記の記事を参考にしてください。
宅地建物取引業（宅建業）について
宅地建物取引業（宅建業）を営む者を宅地建物取引業者（宅建業者）と呼びます。
宅建業者になるには免許を受けることが必要なのですが、そもそも、
「宅地建物取引業（宅建業）」とは何か？
が分かっていないと、あなたが行う仕事に免許が必要なのかどうか、分からないですよね。
宅地建物取引業（宅建業）とは何か、正確な内容は、その名前にある4つの単語
「宅地」「建物」「取引」「業」
の内容を、それぞれチェックすることで見えてきます。
それでは、まずは「宅地」から、その意味するところを見ていきましょう。
「宅地」とは
「宅地」とは、カンタンに言えば「住宅用の土地」ということですが、そのような表現では、実際の取引をする上で
ある土地が「宅地」に該当するのかどうか
が曖昧になってしまいます。
そこで、宅建業法では「宅地」の定義について、以下の3点を定めています。
- 現在、建物が建っている土地
- 現在は建物が経っていなくても、将来、建物を建てる目的で取引される土地
- 都市計画法で定められている用途地域内の土地（ただし現在、道路・公園・河川・水路・広場に使われている土地は除く）
③の用途地域は「法令上の制限」で学びますが、ザックリと言えば、「建物を建てることを目的としている土地」をさしています。
「建物」とは
「建物」とは、一般の建築物とほぼ同じ意味と考えてください。ただし、マンションやアパートの部屋など、建物の一部も含まれます。
「取引」とは
「取引」のパターンは、次の３パターンとなります。
- 自ら、売買・交換
- 代理で、売買・交換・貸借
- 媒介で、売買・交換・貸借
上記のうち、「自ら」とは自分で行うこと。
「代理」と「媒介」は似ていますが、「代理」は契約を結ぶ権限がある一方、「媒介」には契約を結ぶ権限はありません。
媒介は、一般的には「仲介」という言葉が使われます。こちらのほうがイメージしやすいかも知れません。
たとえば、土地の売主と媒介契約（仲介契約）を結んだ宅建業者は、その土地を買いたい人（買主）を探してきて売主に紹介するところまでが仕事となります。
なお、ここで押さえておきたいポイントは「自ら貸借」は宅建業法上の取引に含まれないこと。
つまり、アパートの大家さんやマンションのオーナーは、不特定多数の方にアパートやマンションの一室を貸しても、宅建業者には当たりません。つまり、免許が不要、ということになります。
「業」とは
「業」とは、不特定多数を相手に、反復または継続して行うことです。
たとえば、「ある会社の従業員を相手に」というのは、相手方が不特定多数ではないので「業」に当たりません。
ただし、過去問では「公益法人のみを相手に」などの出題がされました。これは、「のみ」と書かれていますが、公益法人は多数あり、不特定多数に当たります。つまり、この場合は「業」となります。
引っ掛け問題なので、注意してください。
免許が不要な場合
国・地方公共団体など
国や地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給会社などは、宅建業法の適用を受けません。よって、免許不要で宅建業を実施できます。
信託会社・信託銀行
信託会社や信託銀行は、あらかじめ国土交通大臣に届け出をすることにより、免許が不要となります。ただし、免許以外の宅建業法の規定は適用されます。
まとめ
以上、宅建業の用語の定義について見てきました。
宅建業の用語の定義に関する問題については、「宅地」「建物」「取引」「業」のそれぞれを正しく理解しておけば正答できます。
初学者の方には難しく感じるかも知れませんが、しばらくすれば慣れていきます。細かい論点を気にし過ぎずに、どんどん学習を進めて行きましょう。
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その他、以下のワンポイントWebテキストも参考にしてみてください。
＜宅建業法＞
＜権利関係＞
＜法令上の制限＞
| 著者情報 | |
| 氏名 | 西俊明 |
| 保有資格 | 中小企業診断士 , 宅地建物取引士 |
| 所属 | 合同会社ライトサポートアンドコミュニケーション |
