宅建業法

宅地建物取引業(宅建業)とは 用語の定義

宅建業法上の事務所

こんにちは、ジュンです。

今回から、当サイトにて「Webテキスト(無料講座)」をアップしていきます。

私は、もともと不動産とは全く関係のない仕事をしていたため、宅建試験の勉強をしていた頃は、専門用語が分からず、とても苦労した記憶があります。

その頃のことを思い出し、

できるだけ噛み砕いて、分かりやすいテキスト

を目指して、これから執筆していきたいと思っています。

まずは、「宅地建物取引業(宅建業)」の用語の定義から。

よかったら参考にしてください。

なお、宅建業法の試験対策や勉強法などについては、下記の記事を参考にしてください。

宅建業法 勉強法
宅建試験における宅建業法の概要と試験対策、勉強法、攻略のコツこんにちは、ジュンです。 今回は、宅建試験における宅建業法について見ていきます。 宅建試験においては、「宅建業法」「権利関係...

宅地建物取引業(宅建業)について

宅地建物取引業(宅建業)を営む者を宅地建物取引業者(宅建業者)と呼びます。

宅建業者になるには免許を受けることが必要なのですが、そもそも、

「宅地建物取引業(宅建業)」とは何か?

が分かっていないと、あなたが行う仕事に免許が必要なのかどうか、分からないですよね。

宅地建物取引業(宅建業)とは何か、正確な内容は、その名前にある4つの単語

「宅地」「建物」「取引」「業」

の内容を、それぞれチェックすることで見えてきます。

それでは、まずは「宅地」から、その意味するところを見ていきましょう。

「宅地」とは

「宅地」とは、カンタンに言えば「住宅用の土地」ということですが、そのような表現では、実際の取引をする上で

ある土地が「宅地」に該当するのかどうか

が曖昧になってしまいます。

そこで、宅建業法では「宅地」の定義について、以下の3点を定めています。

  1. 現在、建物が建っている土地
  2. 現在は建物が経っていなくても、将来、建物を建てる目的で取引される土地
  3. 都市計画法で定められている用途地域内の土地(ただし現在、道路・公園・河川・水路・広場に使われている土地は除く)

③の用途地域は「法令上の制限」で学びますが、ザックリと言えば、「建物を建てることを目的としている土地」をさしています。

「建物」とは

「建物」とは、一般の建築物とほぼ同じ意味と考えてください。ただし、マンションやアパートの部屋など、建物の一部も含まれます。

「取引」とは

「取引」のパターンは、次の3パターンとなります。

  1. 自ら、売買・交換
  2. 代理で、売買・交換・貸借
  3. 媒介で、売買・交換・貸借

上記のうち、「自ら」とは自分で行うこと。

「代理」と「媒介」は似ていますが、「代理」は契約を結ぶ権限がある一方、「媒介」には契約を結ぶ権限はありません。

媒介は、一般的には「仲介」という言葉が使われます。こちらのほうがイメージしやすいかも知れません。

たとえば、土地の売主と媒介契約(仲介契約)を結んだ宅建業者は、その土地を買いたい人(買主)を探してきて売主に紹介するところまでが仕事となります。

なお、ここで押さえておきたいポイントは「自ら貸借」は宅建業法上の取引に含まれないこと。

つまり、アパートの大家さんやマンションのオーナーは、不特定多数の方にアパートやマンションの一室を貸しても、宅建業者には当たりません。つまり、免許が不要、ということになります。

「業」とは

「業」とは、不特定多数を相手に、反復または継続して行うことです。

たとえば、「ある会社の従業員を相手に」というのは、相手方が不特定多数ではないので「業」に当たりません。

ただし、過去問では「公益法人のみを相手に」などの出題がされました。これは、「のみ」と書かれていますが、公益法人は多数あり、不特定多数に当たります。つまり、この場合は「業」となります。

引っ掛け問題なので、注意してください。

免許が不要な場合

国・地方公共団体など

国や地方公共団体、都市再生機構、地方住宅供給会社などは、宅建業法の適用を受けません。よって、免許不要で宅建業を実施できます。

信託会社・信託銀行

信託会社や信託銀行は、あらかじめ国土交通大臣に届け出をすることにより、免許が不要となります。ただし、免許以外の宅建業法の規定は適用されます。