法令上の制限

宅建の農地法 ~法令上の制限「農地法」について

宅建の農地法

こんにちは、ジュンです。

今回は、「法令上の制限」から「農地法」について説明します。

農地法は、農地の保護を目的とした法律です。

農地が宅地などに無制限に転換されると、将来的な国の自給率が下がってしまいます。

そのようなことを防ぐために、農地法では、農地取引に関して許可を求めるなどの規制を入れています。

「農地法は、日常生活にあまり馴染みのない法律だから、難しそうだな」

と思うかも知れません。

確かに、日常生活で使うような法律ではありませんが、出題範囲は広くなく、問われる論点もほぼ決まっているので、かなり取り組みやすい分野です。

農地法に関しては、例年1問が出題されます。

この記事を読んで農地法のポイントを掴み、得点源にできるように仕上げましょう!

農地法の目的

農地法の目的は、第1条に書かれてあります。

第一条 この法律は、(中略)農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。

以上のように、農地法では耕作者(農家)の地位の安定と国内の農業生産の増大を図ることで、国民に対する食料を安定供給できるようにすることを目的としています。

その目的を達成するための具体的な方策が、農地の保護であり、農地の取引において一定の制限を課しています。

農地法の対象

農地法の制限の対象になるのは「農地」と「採草放牧地」です。

農地の定義

「農地」とは、田や畑として使われている耕作地のことです。農地であるかどうかは、登記簿上の地目に関係なく、

「現況として、耕作地として使われているかどうか」

で判断します。

また、休耕田などのような遊休農地も、農地とされます。

一方、家庭菜園などは農地とはみなされません。

採草放牧地の定義

「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主に耕作又は家畜のための採草をしたり、家畜を放牧したりする目的で使われる土地のことです。

農地法の規制の概要

農地法の規制には、「権利の移動」「転用」「転用目的の権利の移動」があり、
それぞれ農地法の3条・4条・5条で規定されています。

3条許可 ~権利の移動

3条で規制されている「権利の移動」とは、「農地を農地のまま売却する」など、土地の利用目的は変えずに土地の権利を持つ人が変わることです。

4条許可 ~転用

「転用」とは、「農地を宅地にする」など、土地の利用目的を変更することです。要は、農地をつぶすことになるので、許可が必要です。

※4条許可では、権利者の変更がないケースが対象となります。

5条許可 ~転用目的の権利の移動

「農地をつぶして家を建てることを目的として、他人に農地を販売する」など、権利移転と転用を合わせたようなケースです。

この場合は5条による許可が必要です。

3条許可(権利の移動)の詳細

権利移動について

前述のとおり、土地の利用目的は変えずに土地の権利を持つ人が変わることです。

一般的な売買(所有権の移動)の他、使用収益権(地上権、永小作権、貸借権、質権など)の移動や設定のことです。

上記のような権利移動においては、法3条で規定する許可を受ける必要があります。

なお、農地に抵当権を設定する際は、3条許可は不要です(実際に農地を耕作する人が変わるわけではないため)。

「農地→農地」「採草放牧地→採草放牧地」に加え、「採草放牧地→農地」のケースも3条許可が必要です。

※「採草放牧地→農地」のケースは、後述の5条許可ではないので注意してください。

※農地の賃貸借では、存続期間は50年まで認められます。

許可権者

農業委員会

3条許可が不要となる例外

(1)新しく権利を取得する者が国や都道府県の場合(市町村の場合は例外に該当しません)

(2)民事調停法による農事調停によって権利移動する場合

(3)土地収用法などによる収用や使用の場合

(4)相続・財産分割・遺産分割・遺贈などによって権利を取得する場合

※(4)の場合のみ、権利取得者は農業委員会に届け出が必要

違反時の罰則

3条許可が必要にもかかわらず、許可を受けなかった場合、その権利移動は無効になります。

また、合わせて、3年以下の懲役か300万円以下の罰金に処せられます。

4条許可(転用)の詳細

転用について

自分の農地を農地以外に転用してしまうことです。この場合、法4条の許可を得ることが必要です。

一時的な転用であっても、許可を受けなければなりません。

なお、転用においては「農地」だけが対象であり、「採草放牧地」は関係ありません(許可不要)。

許可権者

都道府県知事等(都道府県知事または指定市町村の長)

4条許可の例外

(1)市街化区域内の農地を、あらかじめ農業委員会に届け出て転用する場合

(2)国や都道府県等が道路や農業用の揚水・排水施設など一定の施設を作るために転用する場合

(3)土地収用法による収用農地を転用する場合

(4)自分の土地(2アール未満に限る)を農業用施設に利用する土地に転用する場合

違反時の罰則

許可を受けずに転用した場合、転用の停止や原状回復が命じられます。

また、合わせて、3年以下の懲役か300万円以下の罰金に処せられます。

さらに違反した者が法人の場合、1億円以下の罰金となります。

5条許可(転用目的の権利の移動)の詳細

転用目的の権利の移動について

農地を農地以外に転用する目的で権利移動をする場合は、5条許可が必要です。

具体的には、農地を住宅建設会社に売り、その住宅建設会社が住宅地を作るようなケースが該当します。

採草放牧地の場合も、農地以外に転用+権利移動する場合が該当します。

※採草放牧地が農地に転用+権利移動の場合は3条許可が必要でした。

許可権者

都道府県知事等

5条許可の例外

(1)市街化区域内の農地を、あらかじめ農業委員会に届け出て転用する場合

(2)国や都道府県等が道路や農業用の揚水・排水施設など一定の施設を作るために転用する場合

(3)土地収用法による収用農地を転用する場合

違反時の罰則

許可を受けずに転用や権利移動した場合、契約は無効であり、かつ、転用の停止や原状回復が命じられます。

また、合わせて、3年以下の懲役か300万円以下の罰金に処せられます。

さらに違反した者が法人の場合、1億円以下の罰金となります。

その他、以下のワンポイントWebテキストも参考にしてみてください。