法令上の制限

宅建の建築確認 ~建築基準法(法令上の制限)より

建築基準法の建築確認

こんにちは、ジュンです。

今回は、建築基準法の概要、および建築確認に関する記事です。

私達は日々、自宅で過ごし、会社や学校などに通学・通勤します。その他にも、デパートやスーパー・劇場などで買い物・観劇をするなど、私達の生活と建築物は密接な関係にあります。

このような建築物が壊れやすかったり、火事で燃えやすかったりすると困りますよね。

そこで、建築基準法では、様々な建築物に求められる最低限の基準が定められているのです。

そう考えると、建築基準法は、宅建士が持つべき重要な知識であることも理解できますよね。

一方で、建築基準法は範囲が広く、暗記すべき数値も多いことから、多くの宅建受験生が苦手としている科目でもあります。

この記事では、できるだけ分かりやすく建築基準法の概要、および建築確認について説明していきますので、全体像だけでも理解して、まずは苦手意識を取り払って欲しいと思います。

建築基準法の概要

建築基準法の目的

建築基準法の第一条に、以下のように目的が記載されています。

この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

建築基準法の出題数

宅建試験において、建築基準法は例年2問出題されます。

建築基準法の勉強のポイント

前述のとおり、出題範囲が広く、暗記項目が多い科目であり、多くの受験生が苦手としています。

まずは頻出の「集団規定」を中心にテキストを1周し、早い段階で過去問にあたりましょう。

範囲は広いとは言え、出題される箇所は限られていますので、頻出の箇所を中心に覚えていくのが勉強法のポイントとなります。

建築基準法の適用除外

建築基準法の適用除外としては、次の2つを押さえてください。

  • 文化財保護法により指定された国宝・重要文化財にあたる建築物
  • 古い建物で、建築基準法の改正により、現在の建築基準法の規定に適合しなくなった建築物。これを「既存不適格建築物」といい、改正後の規定は適用されないことが原則となっている

単体規定と集団規定とは?

単体規定

1つ1つの建物に課されるルールであり、日本中どこにある建物にも適用されます。

集団規定

建物が密集する地域において、周りの環境に応じて、複数の建物に適用されるルールです。

都市計画区域と準都市計画区域内のみにおいて適用されます。

建築確認

建築確認とは?

建物を建てる前に、「これから建築する建物は、建築基準法などのルールを守って建てられようとしているか」をチェックするものが「建築確認」です。

建築確認は、「一定以上の規模の建築物」においては必ず必要です。それ以外の建築物には、建築確認が必要なケースと不要なケースがあります。

建築確認が必要な、一定以上の規模の建築物とは?

建築確認が必要な、一定以上の規模の建築物には、以下の3種類あります。

規模の大きい特殊建築物

特殊建築物には、以下のようなものが挙げられます。

劇場、映画館、集会場、学校、体育館、ホテル、病院、共同住宅、コンビニ、百貨店、工場、と畜場、火葬場、汚物処理場、倉庫、バー、自動車車庫

これらは不特定多数の人々が利用するものであり、特に防災上の配慮が必要なことから、特別な扱いをされています。

こうした特殊建築物のうち、実際に特定用途に使われる部分の床面積が200㎡を超えるものを、規模が大きい特殊建築物としています。

規模の大きい木造建築物

木造建築物のうち、以下のいずれかに該当するものは、規模の大きい木造建築物として扱われます。

  • 3以上の階数の建築物(地下も含む)
  • 延べ面積が500㎡超
  • 高さ13m超
  • 軒高9m超

規模の大きい木造以外の建築物

木造以外の建築物のうち、以下のいずれかに該当するものは、規模の大きい木造以外の建築物として扱われます。

  • 2以上の階数の建築物(地下も含む)
  • 延べ面積が200㎡超

建築確認が必要となるケース

つづいて、建築確認が必要なケースの詳細を見て行きましょう

ここでは、前項で説明した一定以上の規模が大きい建築物(3種)と、それ以外の建築物について説明します。

一定以上の規模が大きい建築物(3種類)について

一定以上の規模が大きい建築物は、原則として、以下のいずれのケースにおいても建築確認が必要です。

  1. 新築
  2. 増築・改築・移転(一部例外あり)
  3. 大規模修繕
  4. 大規模模様替
  5. 一定以上の特殊建築物への用途変更(一部例外あり)

上記のうち、例外について説明します。

まず、(2)増築・改築・移転ですが、床面積の10㎡未満の部分の増築・改築・移転であれば建築確認が不要です。

ただし、防火地域や準防火地域では、どのような床面積であっても建築確認は必要です(例外なし、ということ)。

(5)一定以上の特殊建築物への用途変更ですが、これは「一定以上の規模の特殊建築物→別の、一定以上の規模の特殊建築物」の場合も含まれます。

ただし、例外として「劇場→映画館」のように、類似の用途に変更する場合は、建築確認は不要です。

一定以上の規模が大きい建築物(3種類)以外の建築物について

一定以上の規模が大きい建築物(3種類)以外の建築物については、以下の区域内においては、(1)新築、(2)増築・改築・移転について、建築確認が必要です。

  • 都市計画区域
  • 準都市計画区域
  • 準景観地区

なお、防災地域・準防災地域以外の区域では、床面積の10㎡未満の部分の(2)増築・改築・移転であれば建築確認が不要です。

建築確認と完了検査の手続き

建築確認の流れ

建築確認は以下の流れで実施します。

(1)建築確認の申請

建築主は、建築主事または指定確認検査機関に申請を行います。

(2)申請書の受理~建築確認

建築主事(または指定確認検査機関)は、申請を受理した後、以下の期間内に審査しなければなりません。

  • 規模の大きい建築物:35日以内
  • その他の建築物:7日以内

また、建築主事などは、建築確認にあたり、管轄の消防長または消防署長の同意を得る必要があります(原則)。

さらに、一定の建築物については、建築主は都道府県知事などに「構造計算適合性判定」を受けるための申請を行います。

(3)確認済証の交付

建築主事などは、申請が建築基準関係規定に適合する場合、確認済証を交付します。

(4)工事の開始~工事の修了

確認済証の交付を受けた後、工事に着工できます。

工事が「特定工程」を含む場合、工事の途中に中間検査を受ける必要があります。

(5)完了検査

工事が完了後、4日以内に、建築主は建築主事等に完了検査を申請します。

建築主事などは、申請受理後7日以内に完了検査を行わないといけません。完了検査にて、建築物が建築基準関係規定に適合している場合、建築主に検査済証を交付します。

(6)建築物の使用開始

一定以上の規模が大きい建築物(3種類)については、原則として、検査済証の交付を受けた後でなければ利用できません。

例外として、下記の場合は検査済証の交付がなくても建築物を仮使用できます。

  • 特定行政庁や建築主事などが認めた場合
  • 完了検査の申請が受理されてから7日を過ぎた場合

なお、一定以上の規模が大きい建築物(3種類)以外の建築物については、工事中でも使用可能です。

その他、以下のワンポイントWebテキストも参考にしてみてください。