宅建業法

宅建業の免許制度 ~種類と申請、更新と有効期間、免許替え、変更・廃業の届出、みなし宅建業者など

宅建業の免許制度 ~免許の種類と申請、免許の更新と有効期間、免許替え、変更・廃業の届出、みなし宅建業者など

こんにちは、ジュンです。

今回は、宅建免許に関連する事項を見ていきます。

宅建免許に関する事項としては、「免許の基準(欠格事由)」が難解ですが、そちらは次回以降に説明します、

ということで、今回は欠格事由以外の「申請~更新~変更~廃業など届出」など、宅建免許に関するライフサイクル全般について見ていきます。

細かい規定も多いですが、いずれも

「なぜ、そのような規定があるのか」

を理解しながら読み進めれば、記憶が定着しやすくなります。

それでは、一緒に確認していきましょう。

宅建業の免許の種類と申請

種類

宅建業の免許には「国土交通大臣免許」「都道府県知事免許」があります。

2つの免許のどちらを受けるべきかは、その宅建業者の事務所の設置場所が関係します。

国土交通大臣免許

ある宅建業者の事務所が、2つ以上の都道府県にまたがって存在する場合、国土交通大臣免許を受けることになります。

たとえば、本店が東京都、支店が神奈川県にあった場合は、国土交通大臣免許を受けることになります。

都道府県知事免許

ある宅建業者の事務所が、1つの都道府県内にある場合、その都道府県知事免許を受けることになります。

たとえば、東京都内に本店と支店がある場合は、東京都知事免許を受けることになります。

事務所の数は関係なく、仮に、東京都内に100か所以上の支店を持つ宅建業者であっても、2つ以上の都道府県をまたがっていない限り、東京都知事免許を受けることになります。

国土交通大臣免許と都道府県知事免許の効力の違い

宅建業において、国土交通大臣免許と都道府県免許の違いは

「事務所の場所がどこにあるか」

ということであり、それら2つの免許に効力の違いはありません。

たとえば、沖縄県知事免許を持っている宅建業者であっても、全国で営業ができます。

申請

免許を申請する際には、免許申請書を免許権者に提出することになります。

国土交通大臣免許

国土交通大臣免許を申請する場合は、主たる事務所の所在地を管轄する都道府県知事を経由して申請します。

都道府県知事免許

都道府県知事免許を申請する場合は、その都道府県知事に直接申請します。

個人と法人

宅建業の免許は、個人でも法人でも取得できます。

ただし、これまで個人で宅建業者だった者が、事業拡大等のため法人化する場合などにおいては、改めて法人においても宅建免許を取得しない限り、法人として宅建業を営むことはできません。

免許の条件

免許権者(国土交通大臣または都道府県知事)は、宅建免許の交付や更新にあたり、申請者に条件をつけたり、条件を変更したりすることができます。

とはいえ、好きなように条件をつけてよいわけではありません。

免許の条件は、宅建業の適正な運営や宅地、建物の取引の公正を確保するための必要最小限度のものに限られます。

また、あわせて、その申請者に不当な義務を課すことにならないものであることが必要です。

有効期間と更新

宅建業の免許の有効期間は5年となります。

引き続き宅建業を行いたい場合は、免許の有効期間満了日の90日前から30日前までに更新手続きをすることが必要です。

なお、規定の時期に免許更新の申請を行ったにも関わらず、免許権者(大臣や知事)の事務が追い付かず、以前の免許の有効期間満了日にを過ぎても、新しい免許に更新されないことがあります。

その場合は、新たな免許に更新されるまでは、以前の免許が有効期間満了後も効力を持つことになります。

その後、新しい免許が更新された場合、その新しい免許の有効期間については、以前の免許の有効期間満了日の翌日から開始、とされます。

免許換え

前述のとおり、宅建業の免許には、国土交通大臣免許と都道府県知事免許があります。

免許申請時に埼玉県にしか事務所がない業者は、埼玉県知事に免許を申請・取得します。

その後、別の都道府県(東京都など)に支店を出すなどした場合は、その業者の事務所が2つ以上の都道府県にまたがって存在することになります。

このような場合は、「免許換え」を行わなければなりません。

免許換えには、以下の3パターンがあります。

パターン1:知事免許→大臣免許

1つの都道府県内にのみ事務所があった業者が、別の都道府県にも事務所を増設する場合などに行います。

国土交通大臣への免許替えの申請は、主たる事務所のある都道府県知事を経由して行います。

パターン2:大臣免許→知事免許

2つ以上の都道府県に事務所を設置していた業者が、1つの都道府県内にのみ事務所を設置(集約)した場合などに行います。

事務所の所在地の都道府県知事に直接、免許替えを申請します。

パターン3:知事免許→(他の都道府県の)知事免許

ある1つの都道府県内に事務所を設置していた業者が、別の都道府県内に事務所を移動させる場合などに行います。

新しい事務所の所在する都道府県知事に、直接免許換えを申請します。

免許換えの効力

免許換えの時は、新しい免許を取得した場合と同じく、その有効期間は5年となります。

なお、当然ながら、免許換えを行った場合、以前の免許は効力を失います。

変更の届出

免許権者(国土交通大臣、または都道府県知事)は、新たな業者に免許を与えた場合、その業者の情報を宅建業者名簿に掲載します。

この宅建業者名簿は、一般の方でも閲覧できます。

以上のようなことがあるため、宅建業者は、宅建業者名簿の記載事項に変更がある場合、30日以内に免許権者に届け出なければなりません。

届出が必要なのは、以下の項目です。

  1. 商号・名称
  2. 事務所の名称および所在地
  3. 個人の場合は氏名、法人の場合は役員の氏名(常勤・非常勤を問いません)政令に定める使用人(支店長など)の氏名
  4. 事務所の専任の宅地建物取引士の氏名

廃業等の届出

宅建業者が廃業等をして宅建業をやめる場合、届出が必要です。

廃業等とは、以下の5つのケースのことです。

死亡(個人事業者)

宅建業者が死亡した場合は、「相続人」に届け出の義務があります。

また、届出は「死亡のことを知った日から30日以内」に行わなければなりません。

なお、免許失効は「死亡した時」とされます。

合併により法人が消滅

合併により法人が消滅した場合は、「消滅した会社の代表役員」に届け出の義務があります。

また、届出は「その日から30日以内」に行わなければなりません。

なお、免許失効は「合併した時」とされます。

破産(破産手続きの開始の決定)

破産した場合は、「破産管財人」に届け出の義務があります。

また、届出は「その日から30日以内」に行わなければなりません。

なお、免許失効は「届出の時」とされます。

法人の解散

法人が解散した場合は、「清算人」に届け出の義務があります。

また、届出は「その日から30日以内」に行わなければなりません。

なお、免許失効は「届出の時」とされます。

廃業

廃業した場合は、個人事業者の場合は「本人」、法人の場合は「代表役員」に届け出の義務があります。

また、届出は「その日から30日以内」に行わなければなりません。

なお、免許失効は「届出の時」とされます。

みなし宅建業者

廃業・死亡・合併による消滅などで宅建業者が宅建業をやめる場合、宅建免許は相続人や合併後の存続会社に承継されることはありません。

ただし、急に宅建業をやめてしまっても、仕掛中の取引などを残っている場合、顧客に迷惑が掛かってしまいます。

そのような場合、相続人や合併後の法人などは、「締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内」において、宅建業者とみなされます。

相続人や合併後の法人以外にも、免許取消を受けた宅建業者・廃業した宅建業者・免許の効力がなくなった宅建業者などは、その本人が、みなし宅建業者となります。

再交付、返納

再交付

宅建業者は、免許証を亡失、滅失、汚損、破損した場合は、遅滞なく免許権者に再交付を申請しなければなりません。

返納など

免許の有効期間が満了した場合は、免許を返納する必要はありません。

ただし、以下の場合では、免許の返納が必要です。

廃業等の届出をする場合

届出の時に返納します。

免許換えにより、以前の免許の効力がなくなった場合

遅滞なく返納します。

免許取り消し処分を受けた場合

遅滞なく返納します。

亡失した免許を発見した場合

遅滞なく返納します。

無免許営業・名義貸しの禁止

当然ながら、無免許営業や名義貸しは禁止されています。

宅建免許を持っていない者だけでなく、すでに宅建免許を保持している者に対する名義貸しも禁止されています。

また、無免許や免許申請中の広告は禁止されています。

さらに、実際に宅建業者として営業をしていなくても、宅建業者であるかのような偽りの表示をするだけで罰せられます。