こんにちは、トシゾーです。
今回は、独立・開業に関する記事です。
私は将来、宅建の資格を取って独立したいと思い、宅建の資格を取得しました。
正確には、「宅建の資格を取り、宅建業者として独立・開業したい」ということです。
とはいえ、いきなり独立・開業するつもりはありません。
というのも、
いろいろと調べた結果、宅建の資格を取っただけで、いきなり未経験で独立・開業して成功するほど、甘い世界ではない、という結論に達したからです。
現在は、不動産とは関係ない業界に勤めており、
近いうちに不動産業に転職し、2～3年ほど実務を覚えてから独立・開業するつもりです。
というわけで、今回の記事では、
独立・開業するための手続きは？ 費用はどれぐらいかかる？
どうすれば独立・開業で成功確率を高められるのか？
という2点について、私なりに調査し、検討した結果について書きますので、よかったら参考にしてください。
宅建業として独立・開業の手続き
まず、宅建業での独立・開業の手続きを確認しておきましょう。
「宅地建物取引士証」の交付を受ける
晴れて宅建試験に合格後、宅地建物取引士（宅建士）として業務を行うためには、
「宅地建物取引士証（取引士証）」
を都道府県から交付してもらうことが必要です。
しかし取引士証は無条件にもらえるわけではありません。
取引士証をもらう前に、宅建士として、都道府県から資格登録を受けることが必要です。
資格登録の条件
宅地建物取引士の資格登録を受けるためには、次の3つの条件いずれかに該当することが必要です。
・宅地建物取引業の実務経験が2年間以上
・国土交通大臣の登録を受けた宅地や建物に関する実務講習を修了
・地方公共団体や設立された法人において、宅地や建物の取得または処分の業務に従事した期間が通算して2年以上
つまり、私のように実務経験がない者は、実務講習を修了してから宅建士として資格登録することになります。
合格日から1年を超えている場合、取引士証の交付申請の前に法定講習の受講が必要
宅建士として資格登録ができたら、続いて取引士証の交付申請に移ります。
ただし、ここでも条件があります。
交付申請の際、宅建試験合格日から1年を超えている方は、法定講習を受講しなければなりません。
一方、宅建試験合格日から1年以内の方は、法定講習を受けず、そのまま取引士証の交付申請を行うことが可能です。
1年以内の方を優遇している理由は、最新の法改正の内容で合格しているからですね。
以上のような手続きを経て、ようやく「取引士証」を手にできるのです。
実務講習・資格登録・取引士証の交付について詳しくは、下記の記事を参考にしてください。
「宅地建物取引業免許」の取得
ここまでの手続きで、ようやく取引士証を手にすることができ、宅建士として業務を行うことができるようになりました。
不動産会社などに宅建士として雇用されるのでしたら、以上で手続きは終わりです。
しかし、独立・開業となると、さらに「宅建業免許の取得」が必要となります。
免許の取得には、次の3つの条件をクリアしなければなりません。
・欠格事由に該当しないこと
・専任の宅建士が在籍していること
・一定の形態を備えた事務所があること
欠格事由は、宅建試験の宅建業法で勉強しますよね。
成年被後見人など、一定の条件に該当する方は宅建業の免許を取得することができません。
その他、宅建免許の欠格事由の詳細については、下記の記事を参考にしてください。
また、専任の宅地建物取引士の設置についても試験で勉強します。
法では、宅建業に従事する人5人あたり1人以上の専任の宅建士が在籍することが義務になっています。
ただ、これから宅建資格を取って独立・開業をする方が、いきなり自分以外に4名以上の従業員を雇用することも考えにくいため、宅建士の設置については、あまり問題にならないでしょう。
残る条件は「事務所の設置」ですが、これは少し大変かも知れません。
事務所の設置について
宅建業の免許を取得するには、「事務所がすでに設置されていること」が大前提です。
さらに、宅建業の事務所には、「業務を継続して実施することが可能な施設であること」、そして「他の業者と共同ではない」「個人の生活している部分（居住部分）と分かれている」等の条件を満たさなければなりません。
「いきなり事務所を借りるのはお金がかかるから、まずは自宅で開業しよう」
と考えている方も多いと思います。
しかし、上記のとおり、宅建業に使用する事務所部分と居住部分について、可能な限り、明確かつ物理的に区別しないと事務所として認められません。
自宅の状況によっては、事務所として登録が難しい場合もあるので、その場合は出費覚悟で事務所を借りることが必要になるかも知れません。
必要な初期費用/維持費用
つづいて、必要な費用を見ていきましょう。
独立・開業の費用は、当然ながら、前提条件によって大きく変わります。
今回は、「自宅開業」「一人で開業（従業員の雇用無し）」という、ミニマムな条件を前提とします。
検討すべき費目は以下のとおり。
・事務所費用（初期費用、維持費用）
・営業保証金（または、弁済業務保証金分担金等）
・免許申請手数料
・人件費
・広告費
・生活費（当面）
それぞれ詳しくみていきましょう。
事務所費用（初期費用、維持費用）
まず、事務所賃貸の場合は、敷金、初期賃料などが必要ですが、今回は自宅利用の前提なので、これらは不要です。
ただし、自宅利用には厳しい条件があります。具体的には以下の通り。
・事務所専用の出入り口が必要
・壁で間仕切りされた独立したスペース
・専用の事務所であること
敷金や賃料は不要ですが、内装工事費が必要な場合もありそうです。
その他、事務家具、パソコンなどIT機器費、通信費（電話・ネット）、事務用品、光熱費などの費用も必要になるでしょう。
営業保証金（または、弁済業務保証金分担金等）
初期費用のなかで、もっとも高額になるのが「営業保証金」です。
これは、宅地建物取引業法によって決められており、不動産業を始めるためには営業所（本店）一ヶ所で1,000万円の供託金を納めることが必要です
※さらに、支店ごとに500万円が必要。
これは宅地建物取引業法によって定められた義務です。
ただし、この営業保証金を納める必要がない（免除される）ケースもあります。
宅建協会/保証協会へ加入すれば営業保証金は不要
宅建協会/保証協会に加入した場合は営業保証金が全額免除になります。
※いわゆる「宅建協会」には、全日本不動産協会など2つの団体があり、どちらかに加入することになります。
宅建協会に加入した場合、営業保証金ではなく、弁済業務保証金分担金を本店分60万円、支店分30万円を協会に納めます。
また、全日本不動産協会に加え、不動産保証協会、関東流通センターの3団体への加入はセットで行う必要があり、これらの初期費用（入会金および年会費）で約120万円ほど必要です。
つまり、事務所が自宅だけの場合は「本店だけ」のケースですから、
弁財業務保証金60万円 ＋ 3団体の入会初期費用120万円 ＝ 180万円
が必要となるのです。
決して安い金額ではありませんが、3団体に加入しない場合は1,000万円の営業保証金を納める必要があるわけですから、ほとんどの方は加入するしかないでしょう。
ただ、3団体への加入にはメリットもあります。物件情報が検索できる不動産ネットワーク「レインズ」が使えたり、業界の最新情報が貰えるなど、様々なサポートを受けられます。
レインズは一般には流通していない物件情報が閲覧できる専用のWebサイトであり、宅建協会の会員のみ閲覧可能で、これが見れないと圧倒的に不利。
また、契約書や重要事項説明書の雛形が協会にありますので、それらを使用することもできます。
入会する以上は、それらメリットをうまく使いこなしたいものですよね。
なお、宅建協会/保証協会の詳細については、下記記事も参考にしてみてください。
免許申請手数料
宅地建物取引業免許の手数料として、3万3,000円が必要です。
人件費
ここでは、「一人で独立・開業、当初は雇用無し」を前提としていますので、特に発生しません。
広告費
自社のWebサイトの作成や、ホームズやスーモのような不動産情報Webに物件を提示するには広告費用がかかります。
少なくとも、初期投資で30～40万ほど見積もっておくべきでしょう。
生活費（当面）
独立・開業してすぐに、売上が上がる保証はありません。
どんなに頑張っても、仕事が軌道に乗るまで数か月～半年程度は時間がかかるのが普通でしょう。
つまり、数か月～半年分の生活費をあらかじめ用意しておくことが必要です。
宅建業で独立するメリット
ここでは、宅建業で独立開業するメリットについて説明します。
自由度が高い
まずは何と言っても、会社員と違い、勤務先に制約を受けることなく自由に働けることでしょう。
仕事の仕方や営業方法、働く時間まで、すべて自分のやりたいように決定・実行することができます。
ただし、自由であることには、責任がついて回ります。何事も自己責任、どんなに自分流に頑張ったところで、結果が出なければ1円も稼げません。
しかし、そのようなことを理解したうえで覚悟を持って進んでいくのならば、自由に仕事ができることは大きなメリットであるはずです。
年収1000万円以上の高収入が目指せる
不動産の売買は1件1件が高額であるため、その都度得られる仲介手数料も高額になります。
その結果、会社員の身分のままでは、なかなか達成しにくい高額な年収を目指すことができるようになります。
たとえば、会社員として1,000万円という年収を手にするには、大手企業に長年勤務し、ある程度出世しないと難しいでしょう。
しかし、独立して軌道に乗れば、そのような高収入のチャンスも大きくなります。
もちろん、独立すれば誰もが1,000万円稼げるというわけではなく、何より個人の営業力により年収の差は大きく開きます。
営業に徹底的に邁進することで多忙になり過ぎる覚悟が必要ですが、高収入を目指す人にとっては、独立することに大きなメリットがあるでしょう。
宅建業での独立・開業を成功させる3つのポイント
つづいて、宅建業での独立・開業を成功させるポイントを見ていきましょう。
独立・開業のポイント(1) 自分の能力を過信しない
これは、多くの方の失敗談から学んだことなのですが、
サラリーマン時代に成功していた人ほど、独立・開業で躓きやすい
ということは、どうも事実としてあるようです。
不動産会社に勤めていた頃、仲介や売買で大きな成果を上げた人ほど、「自分には実力がある」と考えてしまいがちです。
もちろん、本当に実力がある人もいるのでしょうが、
勤めていた会社の信用力があって、はじめて成果が上がる
ということは、軽視しがちのようです。
これは、お客様の立場になって考えれば分かります。不動産の購入・賃貸は大きな費用が伴います。当然、お客様は
この会社は本当に信用できる不動産屋か？
ということには敏感になります。
極端な話、有名な不動産会社の営業ならば、新人でも成果を上げることは多くあります。
一方、独立・開業した場合はどうでしょうか？
当然ながら、独立・開業したばかりの会社名（屋号）なんて、誰も知りません。
あなたの知り合いでもない限り、
高価な不動産取引を、この人に任せて大丈夫なのか？
と顧客は考えるでしょう。
よほど、あなたしか扱えない好条件の物件があれば別ですが、独立・開業したばかりの人が、そうそう好条件の物件ばかり扱えないですよね。
以上のように、サラリーマン時代の実績を過信し過ぎると、ロクなことにはなりません。
どんなに実績があっても、まずは謙虚に独立・開業し、当面は売上が上がらないと心得ること。そのうえで、まずは同業者のネットワークを築くことが重要ではないでしょうか。
そうすれば、おのずと良い物件の情報も流れてくるようになるでしょう。
独立・開業のポイント(2) 固定費を十分に下げる
続いて、独立・開業後、すぐにうまく行ってしまったケースにも、落とし穴があるようです。
独立・開業後、順調に売上が上がるようになると、
もっと事業を大きくしたい
と、欲が出てきます。
自宅で独立しても、さらに売上を増やすために、賃貸で事務所を借りたり、人を雇用したりと、拡大方向に進みたくなります。
しかし、独立・開業直後の売上は、本当に「必然の売上なのか」を検証することが必要です。
ここでいう「必然の売上」とは「偶然の売上」の対義語、要は
継続して売上が上がる仕組み（ビジネスモデル）ができているか
ということをチェックする必要があるのです。
その結果、「継続して売上が上がる仕組みができている」と確証をもてるのならば、拡大路線を進んでも大丈夫でしょう。
しかし残念なことに、独立・開業直後に多少うまく行っても、ほとんどが「たまたまうまく行っただけ」というケースです。
そんな状態で賃貸の事務所を借り、人を雇用すると、固定費が急激に上がります。
そして、売上が落ちてくると、すぐに詰んでしまうのです。
私が、独立されている方にお話を伺うと、このようなケースは本当に多いようです。
独立・開業直後のラッキーな売上は、自分の首を絞めるから、むしろ有害である
と言われる不動産業の経営者の方もいらっしゃいました。
独立・開業のポイント(3) ダブルライセンスで複数の収入源を持つ
3つ目は、独立・開業する際に、他社と差別化し、かつ収入を複数から得る方法です。
それは、宅建の他、FPや行政書士、管理業務主任者などの複数資格を取得する方法になります。
たとえば、FPの資格を取得し、不動産以外に保険商品などを取り扱うことができます。
本業の不動産業においても、FP資格者は損害保険や火災保険、資産形成などの知識がありますから、お客様から
この不動産屋さんは、保険や資産形成についても詳しい
と、選んで頂きやすくなるでしょう。
一方、行政書士とは、官公署の申請業務や様々な書類作成等を依頼される仕事です。
宅建士と行政書士のダブルライセンスがあれば、同業者（不動産業）の知り合いの方が許認可の申請を行う際、あなたに頼んでもらえることも多くなるでしょう。
以上のように、業務上で関連のある資格をダブルライセンスとして取得すれば、あなたが独立・開業する際うの差別化、ブランディングにつながります。
たんに「宅建の資格を持っている」だけでは、多くの人々のなかに埋もれてしまいますから、有望な施策の１つだと言えるでしょう。
宅建資格とのダブルライセンスについて詳細は、下記の記事を参考にしてください。
宅建の資格を取って独立・開業！ ～失敗しない独立・開業の方法とは？ ＜まとめ＞
ここまで
独立・開業するための手続きや必要な費用
独立・開業で成功確率を高めるポイント
について、私が調査・検討したことを書いてきました。
私の場合、まずは不動産業に転職して経験を積むことから始める必要がありますが、
たとえ、ある程度経験が積めても、
決して、宅建業での独立・開業はラクな道ではない
ということが、よく分かりました。
しかし一方で、
いろいろと自分なりに工夫して努力すれば、成功することも不可能ではないし、何と言っても面白そう！
と感じたのも事実です。
というわけで、私は将来の成功に向けて、進んでいこうと思います。
この記事を読まれている方も、ぜひ、前向きに考えてみよう、なんて気持ちになって頂けるのであれば、とても嬉しく思います。
| 著者情報 | |
| 氏名 | 西俊明 |
| 保有資格 | 中小企業診断士 , 宅地建物取引士 |
| 所属 | 合同会社ライトサポートアンドコミュニケーション |
